토허제 뜻 재지정 이번에도 5년 갈까

강남·용산 ‘토지거래허가구역’ 지정 집값 잡을 수 있을까?

정부가 서울의 핵심 지역인 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 토지거래허가구역으로 지정하면서 주택 시장에 긴장감이 돌고 있습니다. 이번 조치는 오는 3월 24일부터 시행되며, 최소 6개월 이상 유지될 가능성이 크다는 분석이 나옵니다.

그렇다면 ‘토지거래허가구역’ , '토허제 뜻' 무엇일까요?

토허제 뜻은 특정 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고, 그 구역 내에서 일정 면적 이상의 부동산을 사거나 팔 때 정부의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 

 

이 제도는 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때, 관할 구청의 사전 허가를 받아야 하는 규제입니다. 특히 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 사실상 불가능해지기 때문에 투자 목적의 거래는 크게 위축될 수밖에 없습니다. 쉽게 말하면, 정부가 이 지역은 집값이 불안정해서 아무나 사고팔 수 없게 하겠다는 의도로 규제를 거는 거라고 보면 되겠습니다.

 

매수·매도 눈치싸움, 이번 주말까지가 분수령?

이번 조치가 시행되면 투자자들의 발길이 줄면서 거래량이 급감할 가능성이 높습니다. 다만, 24일 전까지는 허가 없이 매매가 가능하기 때문에, 급하게 매도하려는 사람들은 시세보다 수억 원 낮춘 가격에 거래를 성사시킬 가능성도 있습니다. 최근 집값이 빠르게 오른 상황이라, 매도자와 매수자 간의 치열한 줄다리기가 예상됩니다.

정말 6개월만 할까? 5년 동안 유지된 사례도?

정부는 이번 규제를 6개월 한시적으로 운영한다고 밝혔지만, 단서도 함께 달았습니다. 6개월 후 시장 상황을 보고 연장 여부를 검토하겠다는 것입니다.

하지만 과거 사례를 보면 연장 가능성이 결코 낮지 않습니다. 2020년에도 서울시가 ‘잠실·삼성·대치·청담(일명 잠삼대청)’ 지역을 토지거래허가구역으로 지정한 후, 1년 단위로 연장하면서 약 5년간 규제를 유지한 바 있습니다.

 

특히, 이번에도 규제를 잠시 해제한 후 한 달 사이 강남과 용산 집값이 급등한 것을 감안하면, 정부 입장에서도 6개월 후 규제를 곧바로 풀기는 쉽지 않을 전망입니다.

실수요자 외엔 진입 어려운 시장 장기적으로는 가격 상승 우려

토지거래허가구역으로 지정되면, 실수요자 중심의 거래만 가능해지고 투자 수요는 급감합니다. 강남과 용산은 고가 주택이 몰린 지역인 만큼, 결국은 현금 부자들만 거래 가능한 시장이 될 수도 있습니다.

실제로 과거 ‘잠삼대청’이 규제되었을 때도 초기엔 거래량이 급감했지만, 시간이 지나면서 가격 상승을 막지 못했고 오히려 희소성이 부각되며 집값이 다시 올랐습니다.

 

서울시 역시 토지거래허가제의 효과는 길어야 2~3년이라고 밝힌 바 있어, 이번 조치 역시 장기적으로는 공급 부족이 가격 상승으로 이어질 수 있다는 우려도 존재합니다.

규제 확대 가능성 마포 성동 광진?

정부는 이번 규제 외에도 필요시 추가 규제 지역을 지정할 수 있다고 밝혔습니다.

만약 다른 지역에서도 단기간 집값 급등 현상이 나타난다면, 마포, 성동, 광진구 등으로 확대될 가능성도 있습니다.

한 부동산 업계 관계자는 이렇게 말했습니다.

 

“이번 조치가 6개월로 끝날지, 아니면 5년 가까이 갈지는 시장 흐름과 정부 의지에 달려 있습니다. 다만, 강남·용산의 희소성과 공급 부족 문제는 여전히 유효한 만큼, 장기적으로는 집값 상승을 막기 어렵다는 전망이 지배적입니다.”

요약하자면, 이번 토지거래허가제 지정은 단기적으로 시장을 진정시킬 수 있지만, 장기적으로는 오히려 희소성과 공급 부족 이슈로 가격이 다시 오를 가능성도 있는 양날의 검입니다. 6개월만 지나면 끝날 것이라 낙관하기보다는, 향후 시장 움직임을 주의 깊게 지켜보는 것이 필요해 보입니다.